收益法是通過(guò)估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。根據(jù)效用價(jià)值理論，采用收益法進(jìn)行評(píng)估：收益決定資產(chǎn)價(jià)值。收入越高，資產(chǎn)的價(jià)值就越大。當(dāng)理性投資者購(gòu)買或投資一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他愿意支付或投資的金額不會(huì)高于他購(gòu)買或投資的資產(chǎn)的未來(lái)回報(bào)。資產(chǎn)的收益通常表示為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，收益具有時(shí)間價(jià)值。因此，為了估計(jì)資產(chǎn)的現(xiàn)值，需要將未來(lái)一定時(shí)期的收入折算為現(xiàn)值，即資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

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收益法遵循從資產(chǎn)評(píng)估中獲取利潤(rùn)的思想，即采用資本化和折現(xiàn)的方式和方法對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行判斷和估計(jì)。它包括三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益期限。因此，能否清晰地把握上述三個(gè)要素已成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，采用收益法的前提是：首先，被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益能夠以貨幣進(jìn)行預(yù)測(cè)和計(jì)量；第二，資產(chǎn)所有者為獲得預(yù)期收益而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以用貨幣進(jìn)行預(yù)測(cè)和計(jì)量；三是能夠預(yù)測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期盈利年限。

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